为啥你总做接盘侠

每一个典型中产都有过买房的经历，这是多数人人一生最大的投资，有钱的买的轻松，没钱的买的痛苦。

当然了，有人是为住，有人是为炒，不管你是为了炒还是住，都涉及到一个问题，啥时候买？

一直以来，有个特别傻逼的说法，叫做“刚需随便买”，“有钱就赶紧上车”，反正买了是可以住的。

燕郊首先站出来打了脸，燕郊是典型的睡城，隶属河北，因为靠着北京成了暂时没办法上车京楼人群和炒房人群的首选。

最近有篇讲燕郊的文章很火，名字是《一部断供的血泪史——野蛮生长下“腰斩的燕郊”》，详细的描述了燕郊楼市的众生态。

在高涨的楼市大潮里，做了两年中介的小杨投身炒房大潮。刚冲进去的时候还给了点甜头，没几个月，不但甜头没了，连以前汹涌澎湃的购买力也消失的无影无踪。

不过小杨不是运气最差的那个，燕郊很多楼盘从3.5万跌到了1.7万，几乎腰斩。朋友圈还有人晒图，首付不要了，还月供就行。

因为销量的下滑，原来每个月卖20套房的小杨，收入也直线下滑，原来的4万不复存在，为了还4.5万的月供，小杨不得已加入了上午送快递，下午送美团的忙碌工作中。

有时候确实不明白，3.6万到燕郊炒房的，可能是炒房把脑子炒糊了，快四万还买什么燕郊。

炒起来不管不顾，完全凭借情绪判断，4万燕郊还想着翻倍，任何利好在心里自动放大，任何风险看到直接屏蔽。

不光燕郊，全国到最后都一样，无非就是高预期惹的祸。

小杨虽然是地产从业，却是典型的跟风人群。

一、

楼市有句名言，上涨无房源，下跌无刚需。一句话就可以概括楼市的众生态。

上涨的时候，不但房东惜售，说好的价格，隔天就跳价十万二十万，有的房东还引入了现场竞价机制，让中介一次带来十多个客户，现场集合竞价，价高者得，在现场热烈的气氛里，竞价一次次被抬高，即使这样，很多人还是咬牙下了单。

下跌的时候，门可罗雀，越跌越没人买，一个广州的小伙伴，看中的新盘5万，当时信誓旦旦的和我说，这个楼盘跌15%，砸锅卖铁也入手，二期一开，3.5万，问他你买了么？回复是，你当我傻啊，这时候谁还买房，谁买谁亏钱。

都说刚需没办法，需要就必须买。

不知道你们怎么定义刚需，我对刚需的定义很简单，除了定好酒席扯好证，就等这套房子结婚的勉强算刚需，就没真正的刚需了。

刚需就是需要买房住，需要上车，但是钱不怎么够的人群。

正因为刚需钱少，就更需要选择好买入时点。

过往的楼市，尤其在一线城市，拉长看，每次买入都是对的，这是不错的，但是那是过去总价不太高的时候，现在总价高了，买入价格如何，直接影响到你的生活质量，毕竟贷款的数字和月供差了太多。

燕郊这种买入半年后跌150万的，真不知道刚需高位买进的什么心态，更别说高杠杆信用贷上车的。

每一轮起伏，刚需面临的同样问题都是，底部时候该不该买，高点时候该不该追，可结果往往是，低迷时候不敢买，快转势时候追进去。

刚需随便买，在楼市低位的时候自然是没问题的，因为需要的首付和现金流那个时候都还没有现在这么庞大。

1999年到2012年间，楼市保持十多年的大牛市，除了2008年金融危机暴跌过一次以外，中间基本是曲折上行，这和中国经济高速增长，财富高速增长以后把地产作为资金的蓄水池密不可分。

投资客还衍生出一个2n投资的牛逼理论，说楼市需要定投，大概意思就是楼市和股票指数基金一样，长期是向上的。

每年定投两套，只要现金流跟得上就赶紧加仓。据说学会这套理论的都发了大财。

在2012年之前这个理论并没啥大错，因为总价还没有现在那么高，侵占的现金流也没那么厉害。

2012年之前，上海一套两房每个月占用的现金流大概在6000元，两套在12000左右，对很多家庭，这是一个能承受的数字。

到了2017年，因为房价涨幅很大，一套两房月供就到了25000，两套5万，如果你加了高杠杆，去凑信用贷首付贷，这个比例更高。

每个月月供5万，房价不涨，你需要有多少现金流支持。

我是一个典型的投资者，常年在股债楼里面打转。在我看来，只要是炒，所有的交易本质上都一样，有人接盘才能盈利，股票是这样，楼市也是这样，只不过楼多了自住的功能。所以每次买卖的时候，你就要想到谁是接盘侠，谁是韭菜的问题。

每次放松带来的上涨，到最后调控剧烈转向的本质是，接盘侠短期接不动了。

对这批人，我过去有个经典论述：

手里有个几十万，叫着喊着加了大杠杆投资高位接盘买房投资，大呼不能让钱贬值，问银行贷款借钱赚钱，这个观点那时候菜场大妈都知道了，满大街都知道的观点被那个时候一喊，感觉听起来好像刚刚上完传销课做着发财梦。

赚钱要真这么容易该多好，人人都能实现财务自由。

体力劳动赚取报酬，人人可行，以前流水线组装，现在写字楼搬砖，这些人本质没有任何区别，无非就是流水线上的组装变成了组装word，ppt，excel。

利用资本赚钱，是高阶的智力活动，怎么可能人人掌握。投资本质上是对社会，政策，行业，产品，人性，交易对手的深刻理解，幸运儿瞎猫逮住耗子当然有，路径依赖下去，最终依然还是要付出代价。

北京的同学都知道北京最严厉的调控在2017年的317，史称317惨案，义无反顾的冲进去的人群从那天开始站岗。

其实这次只是调控加码，真正调控开始是在2016年10月，发觉情绪按不下去，连续加码。

到今天很多房源已经比2016年9月还便宜了。

西城朗琴园，2018年12月初成交一套南北三居，140.25平，成交单价8.05万，成交总价1130万，高楼层/27层，满五。

有小伙伴也做了同样的傻事，2017年3月1200万总价买进，现在市价900左右。按照三成首付计算，他需要付出360万本金，840万贷款，随便找个房贷计算器按一下，基准利率20年，月供5.5万，一年要还60多万。

一边是资产价格缩水，一边是还着高额月供，过着节衣缩食的日子，20年，一眼望不到头的绝望。

当然，拉长看，人口净流入城市依然会涨，但是这个长是几年呢，三年还是五年，现在的定调是，房子是用来住的，不是用来炒的。

现金流充沛的，自然能等到回本赚钱的那天，高杠杆的只能陪葬了，成本和利息都不允许你等到那天。

况且自住也就罢了，你来高杠杆炒房就是为买了回本的么？

中产之所以焦虑，是因为身份不能继承，财富才能。

普通人之所以普通，也是因为他们不知道什么是重要的，什么是不重要的，只会跟着人的屁股后面走，别人炒股，他就炒股，别人炒比特币，跟着炒比特币，别人炒房，就跟着炒房。

每次进来的时点都和中介小杨一样的精准，刚刚吃了点甜头，要加大仓位博个明天的时候，市场转势了。

买楼炒楼的择时最简单不过，决定因素只有两个字，政策！

政策的本质是需求倒推，没什么好坏之分，楼市放松和收紧这个事儿只和库存多少有关，就像人口太多需要计划生育，人口太少需要促进生育一样，并没区别。这点我们在之前的文章说的很清楚，不明白的可以看看 政策的屠龙刀。

顺政策而行就是压庄家赢，逆政策而行，就是压庄家输，对赌调控失败。

对赌这个经济模型在生活里几乎无处不在。有风投和创业者的对赌，赌输的创业者往往丧失了公司的控制权，比如俏江南的张兰。

买楼炒楼的正确方式，就是对赌里面的顺政策，压庄赢。放松限购限贷降低首付成数基准利率让你上车，意味着大庄家要开动了。限购限贷提高利率各种政策频出，意味着庄家要关门打狗了。

在对赌这个游戏里，胜利的永远是规则的制定者。

所有的对赌，道理都一样，只不过这次的对手盘是你和国家。

限购和放松的本质是什么，有人曾经讲的清楚

通过三次史无前例的大动员，国家对民力和民意理解达到了大师级水准，就像赛车手理解赛车一样，知道什么时候可以狠踩油门，知道群众的极限再哪，知道什么时候要爆缸了必须松开，等发动机冷下来再来一次。

限购的真正意义并不是要涨更多，如果你能得出限购是因为稀缺不让你买，所以会继续涨，说明你脑子有点问题。

限购真正的意义是保护购房者的购买力！后面价格回调了，让这批购买力再来护盘，你非要限购了去炒楼买楼被套个几年也没办法。

2014年之前也限购，要是能促涨，中间那段全国房价就不会下跌，也不会有2015年中开始的轰轰烈烈的去库存运动。

2016年起，去库存已经变成了一场运动。

到2017年底，就连三线城市库存都开始去光了。

你要问，去完库存怎么办？自然是新一轮库存周期开启，企业补库存，吃瓜群众存钱，等着下一轮被稀释或者买单啊。当然少数人坐上顺风车也一起吃了肉，不过下一轮启动方式可能不一样，这个我们有机会再说。

二、

每一次去库存尾声都会有场对赌，吃瓜群众在赌什么，赌自己能暴富，赌国家不会不顾百姓死活放任下跌，反正这么多人加杠杆呢，跟着一起加，大家都能赌出个明天。

那么你赌赢了，你赚到钱了，国家能在二手房交易里面得到什么好处？

还有各种推波助澜的金融机构，一层层的加杠杆，首付贷信用贷络绎不绝，不见黄河心不死，他们赌的同样是国家不会弃之不管引发风险，反正是机构的钱，赌赢了大把奖金，赌输了，了不起机构倒闭，自己也没啥影响。

在这个规则制定者占绝对优势的游戏里，有这么轻松就能让你赢嘛。

任何对赌游戏的奥义就在于，成本是由参与者分摊，而不是规则制定者。也就是说，当游戏出现可能的风险时候，就有必要牺牲一部分参与者，保证稳定，以免出现系统性风险，让游戏能继续健康的进行下去

你觉得自己会比系统稳定重要？

从统计数据看，到2017年4月的中国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已超过美国水平，更逼近美国金融危机前峰值。

所以这两年我们看到严厉的去杠杆了，清扫金融机构各种套利，回收流动性，严控房企融资，限购限购，提升基准利率

领导层绝对不允许出现系统风险影响稳定，其实这个道理早就在宏观调控之殇 里讲过了，潘石屹是怎么心有余悸的逃出海南的，只是你看的时候没在意。

很多人的疑惑是，上涨不是大家都在获利嘛，可你见过打麻将四个人都赢钱的么。

一场麻将打到最后，你还不知道谁是傻瓜，那这个傻瓜多数是你，当然，输钱的多数也是你。

本质上，去库存是一场债务大转移，把企业和银行部门的债务转移到居民部门身上。这是从我们2015年开始经常听到的，企业部门去杠杆，居民部门加杠杆引申出来的。

2016年到现在，居民部门贷款余额翻番，棚改货币化和去库存最牛逼的是，你以为货币化自己拿到钱了，但钱还没捂热，就马上转个圈还给了开发商和银行，而且掏出去的更多，还锁定了你未来20年的现金流。

2016-2017年的楼市这波暴涨用了多大力气才吹起来呢。

2014-2015年一共7次降准，2015年有过5次降息，限购限贷首付比例信用贷首付贷全线放松，这时候个人加杠杆的逻辑还是对的。

后面2017年开始的二三线城市暴涨，配合的是国开行史无前例货币化改造，从拆房子给房子，到拆房子给钱，拿了钱没地方住的拆迁户迅速买光了市面的库存，拉高了房价

这一切，在三四线去库存完成后戛然而止。高杠杆成为调控重点。

六月，国开行回收了棚改货币化安置的审批权。

2019年，棚改再次大幅下调目标。

关注一下时间节点，你会发现很有趣。现在最大的问题是，触发价格上涨和资金推动的钱-----都没了。

资金推动的市场，后面怎么走很难判断么？并不难吧。

三、

这次楼市和过去其实是有点不一样的，最大的不同是啥，是以前虽然有投资客，但是没有现在这么多，而且以前都是有钱人才加杠杆投资，比如温州炒房团。

这次因为互联网普及，水库，北京大土豆这种网红的推动，大家都开始玩高杠杆游戏，首付贷，抵押贷用到极致的特别多，赌政策放松财务自由嘛。

从过往的历史看，一线城市基本是曲折向上的。拉长看是向上，而中间更多的，是曲折。

这次曲折期可能会更长，原因前面也说过。

以前炒房的都是有钱人，现在炒房的，来了一大批半吊子中产。一个波段峰值的转折点上，加了高杠杆想暴富，赌一个两年暴涨，赌一个富裕的明天。去杠杆的主要对象就是这批人。

正如中产的宿命里讲到的

所有西方发达国家都是一个不断消灭和培养中产的过程，每次当把中产阶级都搞得没钱了，就又可以开始积极发展，给你新的动力积极向上。

不爆掉这批高杠杆，低迷期就不会过去，下一轮政策放松带来的上涨就不会来。

温州当年曾经做出了表率。

3年前曾经在朋友圈讲过，2016年史称抢房元年，这是去库存政策决定的，还没到年底，抢房潮就让我一惊。

这个时候的开发商也无比疯狂。土地溢价率一轮轮升高。看到这个溢价率，当时的唯一感觉就是拍地的人真的吃太饱了。

所以才有了下面套三年的判断。当然结局不止是套了三年，开发商最后亏本卖掉了这个价格吃进的的地。

很多人喜欢喊北上广永远涨，拉长看自然没有错，但是实操里面这句话有用么？没用！就像人总是会死的一样，是一句正确的废话。

如果你和我的小伙伴一样，在2017年3月买进，至今账面浮亏3成，每个月还要还5.5万的贷款，你这么安慰自己的时候，心里真的不难过么。

这批无头苍蝇一样的楼市买家，特别像金庸小说里我最敬佩的一位大侠----柯镇恶。

最大的特点是瞎。

大概因为视力不太好，不管对方武功多高，不分时间场合都敢上。入市时候是牛市，就像江南七侠当初在自己的嘉兴主场，那是真的牛逼，顺风顺水，指点江山。和楼市大牛市里喊着永远涨的人一样一样的。

到了后面，国家开始调控了，凭着一股猛劲儿加着高杠杆往前冲，剧情变成了，无耻之徒拿命来，一头扎了进去。

扎进去发觉打不过，首付都跌光了，只能装死了，剧情又变成，你要杀就杀，我柯镇恶不怕，反正我徒儿会给我报仇（拉长看总会涨回来）。

大侠的一生，不管自己能力大小，打架没赢过，装逼没输过，头可断，血可流，气场不能丢。

四、

如果你是来投资的，低位，高确定性，重仓三者需要全部满足才是安全入场位，这三点在各种类型的投资里面并无差异，不管楼市还是股市。

自住想买的价格合适，道理也一样。

为什么这三点重要。

低位意味着还没有启动，相对安全。如果投资，还需要考虑总价问题，总价低就容易出手，拉长看涨幅空间大。拿最熟悉的上海说，涨的最多的从来不是翠湖天地，而是宝山的远郊地铁房。翠湖八万时候宝山八千，翠湖12万时候，那边应该是4万。

高确定性就不说了，这个最难把握，考验的是对政策的理解。

重仓是最容易的，前面风险排除掉，后面拼命拿钱买就是了。

如果你经验不足，非要拿掉一个选项，那么该拿掉的是重仓，保证安全。

可惜很多人只学了重仓一项，尤其是水库创立的高杠杆一刀流，经过网络传播以后的玩法更让人叹为观止。

水库开创了一个时代，把世界上最危险的枪（高杠杆），交到了这些从来没经历过衰退期，认为工资和房价只可能永远上涨的年轻人手里。

“五千块去水库学杠杆投资。

五千块买不了吃亏，五千块买不了上当，但是五千块可以买到破产。”

有句话说的非常好

近两三年很多小白逆政策猛加杠杆，以为找到一条逆袭的捷径。也算率兽食人者反被兽食咯。

投资买楼正确的做法是什么呢？

要么一次低位买足量等升势。

要么就等回调，在缩量低迷期好好挑，等政策转势放松快速拉升的前夜介入建仓，不要在最热的时候追高，自住同理。

好的买点一般在市场冷却的低迷期或者政策放松转折期。

前者因为买家不多，那时候你可以挑挑拣拣，后者因为即将快速拉升，很多房东还没反应过来，你能捡个便宜。

转势从来都不可能一夜间，任何行情走势都不可能是一条直线，直上直下，都是中间起起伏伏，只要关注高点是不是超过前高，低点是不是低过前低就可以了。

这就是股市最最基本的技术分析，很难么？

转势初期，很多人喜欢给自己找理由，尤其是二三线群众，都说自己那边还没跌，其实还是因为这波涨幅刷新了二三线人民的观念，原来还可以这么涨。

时间拉长，过去二十年的洗礼，涨这个字刻在了每个人脑海里，涨价多好啊，老房东资产翻倍，财务自由，新房东因为涨价，负债也稀释了好多，心理负担瞬间减轻。

刚需买之前痛恨高房价，天天恨不得崩盘，只要买后一上车，比谁都希望涨，毕竟涨能证明自己机智勇敢，还没站山岗。

在大城市没房的回老家过年虽然是垂头丧气的，但开口聊起自己呆的地方房价贼高，8万多一平，看到别人惊叹的目光，心里都有点小小的窃喜。

当初不涨时候吧，说我们交通差、科技企业少、产业分布不好没竞争力，房价一涨，就变成什么城市群核心，未来的产业中枢带，未来的新一线城市，所以房价还得翻倍，这不是和股市6000看10000点一样嘛 。

要知道，房价最终是信贷加购买人群决定的，绝大多数人不可能拿出全款，信贷的水停了，限购限售以后购买人群限制了，那就必然降温，只是速度快慢罢了，涨时候一二三四五依次传导，回调时候也是。

最热火朝天的新一线厦门，成都，杭州，早已经全线降温，不是说好新一线还要翻番么？

其实更多城市已经在路上了，没感觉？那过三个月再感受下。

具备初中文化的同学都学过政治经济学吧，谁在前谁在后，看的明白么。不懂政治，再聪明都是小聪明。

巴菲特说，没有人靠做空自己的祖国获得成功，这句话用在楼市尤其恰当。调控时候介入，本质上是和国家对赌，方向都反了。胜利的重要因素，就是你要站在国家一边，让你买时候买，让你卖时候卖，就已经成功了一半。

方向比努力重要，如果一路向北是正确的方向，那么往北走，是NB；往南走，通常成了SB。

最后用一句话结束全文吧，去杠杆，加杠杆，都是在历史的进程中不断前行的，从来没有一直加的杠杆，也没有不停在去的杠杆，你的使命就是在加杠杆到来之前上车，在去杠杆的时候下车，这就是恒大许老板当初做的------赌国运

码字不易，如果你觉得写的不错，请多多点赞转发吧。